Acheter dans le neuf : un bon plan ?

Chaque semaine, Smahen Amrani fondatrice de Nehams Consulting partage son expertise sur l’immobilier neuf dans l’émission « Salut l’Ile-de-France » sur 20 Minutes TV

https://www.20minutes.tv/video/immobilier-acheter-dans-le-neuf-le-bon-plan/

En achetant en VEFA, vous devenez aussi propriétaire d’un bien répondant aux dernières normes de construction.

Un point non négligeable à l’heure des nouvelles règlementations des DPE (Le diagnostic de performance énergétique) dans l’ancien deviennent un véritable enjeu financier, écologique et psychologique  tant pour les vendeurs que les acquéreurs.

Depuis janvier 2021, la nouvelle réglementation thermique RE 2020 est obligatoire pour toutes les constructions de logements neufs, imposant des bâtiments positifs (producteurs d’énergies renouvelables) avec une empreinte carbone la plus neutre possible de la construction jusqu’à la destruction ou déconstruction. Un bon point pour notre portefeuille avec des économies d’énergies garanties !

À quoi ressemble le quotidien dans un logement neuf ? Un haut standing de prestations assuré. 

Pas mal de « petits plus » qui rendent le quotidien à la maison plus agréable !

Il est vrai que le neuf est en moyenne 20% plus cher que l’ancien. De plus, avec l’augmentation du coût des matières premières et la baisse des prix dans l’ancien : l’écart entre le neuf et l’ancien se creuse un peu plus encore. Cependant, il est important de bien décrypter l’addition pour comprendre les subtilités et les avantages financiers d’un achat dans le neuf sur le moyen et long terme.

• Toutes les prestation mentionnées ci-dessus sont comprises dans le prix. Dans l’ancien : il faut les payer. Et même si en achetant dans l’ancien, on se contente du minimum : il y aura des frais pour les travaux de rafraîchissement  et de rénovation énergétiques à prévoir à tous les coups.

• Les frais de notaires sont réduits soit de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Une différence qui peut se chiffrer en plusieurs milliers d’euros ! Et gardez en tête qu’ils sont souvent offerts si vous avez un bon conseiller pour défendre vos intérêts.

• Le Gouvernement a mis en place des dispositifs pour faciliter l’accession à la propriété dans le neuf auprès de 2 types d’acquéreurs : les primo accédants avec le Prêt à Taux Zéro et la TVA Réduite et, les investisseurs avec le Pinel qui va leur permettre de défiscaliser 2% du prix de l’appartement durant 6, 9 ou 12 ans, leur permettant de réaliser une économie d’impôts + la constitution d’un patrimoine.

• L’exonération de la taxe foncière les 2 premières années à partir de la livraison.
  Et de belles remises  sont en cours en ce moment donc profitez-en !

Sortez-vous l’idée de la tête de voir un promoteur disparaitre avec une palette d’argent et un chantier non achevé.

Comment faire sa recherche dans le neuf ? Sur internet, comme dans l’ancien ?

Vous pouvez prospecter sur internet mais vous allez vite déchanter. Il y a énormément d’annonces et il faut faire le tri car y a beaucoup de « publicités »  et vous arriverez très souvent trop tard !

Le choix de l’appartement ou de la maison est fait : que fait-on ensuite ?

Signature du contrat de réservation : entre vous et le promoteur afin de bloquer le bien pour vous, le sortir des stocks afin que personne d’autre ne puisse se positionner dessus jusqu’à l’obtention de votre financement. Rien de plus simple  ! Une caution vous sera demandé par le promoteur.

S’en suit, le financement, l’obtention de son crédit bancaire !

Le graal pour passer chez le notaire et devenir propriétaire de votre futur logement : étape par étape, en fonction de l’avancement des travaux. Vous payez votre bien immobilier neuf au fur et à mesure de l’avancement de la construction : vous recevrez des appels de fonds. Pour information, c’est la banque qui débloquera les fonds donc à vous de bien négocier les choses au moment du financement ( interêt intercalaire, différé de remboursement, …). Nehams Consulting collabore avec d’excellents courtiers en financement, avec lesquels nous vous mettrons en relation si vous le souhaitez. Gardez bien à l’esprit que vous commencez à payer les mensualités de votre crédit  à la livraison. Sinon ce serait difficile d’assumer le paiement de son loyer et son crédit.

Un crainte, les retards de livraison.

Crainte légitime depuis le Covid et les délais d’acheminement des matériaux de construction depuis le conflit en Ukraine. Mais la situation reprend son rythme de croisière normal. Il faut compter 3 ans entre le lancement de la commercialisation d’un programme et la livraison. La moyenne de retard : 1 trimestre ! Après il y a des choses que l’on ne maitrise pas : les condition météo, grève, …

Astuce pour limiter les retards possible ?

Toujours vérifier l’actabilité du programme. Si vous vous positionnez en lancement : le programme ne sera pas « actable » car pour démarrer les travaux, le promoteur doit avoir obtenu 30 % de réservation pour obtenir sa garantie financière d’achèvement et ses assurances de l’organisme prêteur qui garantie le financement du projet – Donc là vous ne pouvez pas faire grand chose mais par contre, vérifiez si le promoteur est bien propriétaire du terrain et si le permis de construire est bien purgé de tout recours. Si les choses ne sont pas claires à ce niveau et que des riverains par exemple s’opposent à la réalisation du  projet  pour X raison(s),  le promoteur peut se retrouver dans de lourdes et longues procédures et le retard est assuré !